Newvision law

Bán đất trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ?

10/14/2015 4:36:30 PM

Trong những năm 1990 của thế kỷ trước, UBND xã L. chủ trương bán 1 ao làng  để người dân san lấp xây dựng nhà ở bên trục đường liên xã.

Câu hỏi:

Trong những năm 1990 của thế kỷ trước, UBND xã L. chủ trương bán 1 ao làng  để người dân san lấp xây dựng nhà ở bên trục đường liên xã. Ông Phạm Đình H.  được mua một suất đất khoảng gần  80 m² (chiều ngang xấp xỉ 4 m² ), ngày 10/12/1996 đã nộp 1 triệu đồng cho  xã (phiếu thu số 36). Ngày 10/10/1998, ông H. được đại diện đảng ủy, chính quyền xã L. viết “Giấy giao đất ao”. Tháng 2 năm 2000, ông H. làm văn bản “viết tay” (không qua công chứng hoặc chứng thực) chuyển nhượng ao cho hộ ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B. Sau khi nhận ao, do chưa có nhu cầu xây dựng, hộ ông bà  A -  B. san lấp ao, trồng cây, gia cố nền đất đủ điều kiện xây dựng nhà ở. Từ đó đến nay, 13 - 14 năm trôi qua, hộ gia đình này liên tục đề nghị chính quyền làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ nhưng bị gây “khó dễ”. Không những thế, xã còn có nhiều việc làm cản trở họ xây dựng nhà ở trên mảnh đất ngày xưa là ao làng, trong khi hàng chục hộ khác cũng “mua đất” ao này (do xã “bán”) cùng thời điểm những năm 1995-1996 đã được phép xây dựng nhà ở.

Xã làm như vậy có đúng không?

Nguyễn Văn Thanh (TP Hải Dương)

 

Trả lời:

Chào bạn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến công ty Luật Newvision. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Diện tích đất ao mà ông Phạm Đình H. “mua” do xã “bán” (không đúng thẩm quyền) từ năm 1996. Nếu  từ đó đến nay, ao vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu thì nó được xem là “đất chưa sử dụng”  và ao sẽ bị Nhà nước thu hồi theo quy định tại điểm a, khoản 6 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 (“Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm”). Nếu đến thời điểm này mà chưa bị thu hồi, thì “đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm” sẽ bị thu hồi theo quy định tại mục đ khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 “đất bị lấn, chiếm”.

Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng từ ông Phạm Đình H, ao đã được hộ ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B san lấp, gia cố để đủ điều kiện xây dựng nhà ở; diện tích gần  80 m² đất ao liên tục có người sử dụng dù nó được bán trái thẩm quyền. Cần lưu ý, đối với việc xã “bán đất” trái thẩm quyền nhưng việc này xảy ra trước 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), cả hai luật (Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013) đều không “xử lý” những người đã “chót làm sai” (tức luật không “hồi tố”), đồng thời ban hành các quy định có lý có tình, xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trong trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày ngày 1/7/2004 nhưng người “mua đất” đã nộp tiền cho xã được quy định tại Điều 16 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Nếu đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng hai bên chưa thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, thì bên nhận chuyển nhượng được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Tháng 2/2000 (trước 01/7/2004), hộ ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B nhận chuyển nhượng  gần  80 m²  ao từ ông Phạm Đình H. “không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền”. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, hộ ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất như trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 trở về sau, và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 135 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ (trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn).

Nếu đến thời điểm này (sau 1/7/2014 - ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành), ông bà Nguyễn Văn A - Trần Thị B chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc cấp “sổ đỏ” cho hộ này được thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013” (cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai).