Ký sự vụ kiên Việc xây mái che lấn không gian sang nhà hàng xóm .
Câu hỏi:
Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Ban sinh năm 1928, ủy quyền cho chị Nguyễn Thị Tý sinh năm 1958 (văn bản ủy quyền ngày 09-6-2005).
Bị đơn: Ông Lê Ngô Sơn sinh năm 1952; bà Trần Thị Nho sinh năm 1956; ủy quyền cho ông Sơn đại diện (văn bản ủy quyền ngày ngày 24-7-2006 và ngày 13-12-2006).
Tại đơn khởi kiện đề ngày 08-6-2005 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là bà NguyễnThị Ban và chị Nguyễn Thị Tý (đại diện theo ủy quyền) trình bày:
Diện tích đất đang tranh chấp, nguồn gốc là năm 1947 bà Bảy khai hoang và cất nhà lá để ở. Năm 1965 làm lại nhà mới xây tường, mái tole. Ngày 03-3-2004, bà Bảy được Ủy ban nhân dân quận 7 cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở với diện tích 79,3m2 đất và 72,7m2 đất xây dựng.
Năm 1992, vợ chồng ông Lê Ngô Sơn, bà Trần Thị Nho nhà liền kề xây dựng nhà lầu, làm cửa sổ sang phía nhà bà và đổ ban công phía sau lấn sang mái tole nhà bà, khi ông Sơn làm thì bà không biết ông lấn vì nhà lợp tole kín không nhìn thấy, đến mùa mưa năm đó nhà bà bị dột, khi chống dột bà mới phát hiện ra ông Sơn đã đổ ban công lầu một và che mái bên trên lấn sang nóc nhà bà chiều dài khoảng 1m, chiều ngang khoảng 0,7m, bà không đồng ý việc lấn này thì ông Sơn năn nỉ nói lỡ rồi và có hứa miệng khi nào nhà bà xây cất thì ông sẽ đập bỏ, tình nghĩa lối xóm nên bà bỏ qua.
Ngày 16-5-2005, ông Sơn làm lại nhà, gia đình bà có yêu cầu ông Sơn tháo dỡ phần ban công lấn sang nhà bà, nhưng ông Sơn không thực hiện nên bà khiếu nại đề nghị chính quyền địa phương giải quyết. Tại Ủy ban nhân dân phường Tân Hưng ngày 02-7-2005, ông Sơn có làm tờ cam kết hứa tháo dỡ, nhưng sau đó ông Sơn không thực hiện. Nay yêu cầu ông Sơn, bà Nho phải tháo toàn bộ phần ban công và phần mái phía trên ban công đã lấn sang đất nhà bà theo bản vẽ xác định ranh ngày 05-5-2006 của Trung tâm đo đạc bản đồ Sở Tài nguyên và Môi trường, trả lại phần không gian lấn chiếm có diện tích chiều ngang phía trước là 0,6m; chiều ngang phía sau là 0,76m; chiều dài là 1,2m. Đối với các cửa sổ ông Sơn làm bà không yêu cầu bít nhưng ông Sơn không được xả rác lên mái tole nhà bà.
Bị đơn ông Lê Ngô Sơn, đồng thời ông Sơn còn đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị Nho trình bày:
Năm 1990, vợ chồng ông mua đất của bà Đào Thị Kết, trên có căn nhà lá chiều ngang 4,5m dài 10m ở chính giữa lô đất. Năm 1992, vợ chồng ông xin phép xây dựng thì chỗ có nhà còn đủ diện tích chiều ngang 4,5m; còn chỗ không có nhà chỉ còn 3,6m do bị bà Ban lấn chiếm cả phía trước lẫn phía sau, nhưng ông thấy không quan trọng nên bỏ qua, chấp nhận cất nhà bê tông cốt thép theo phần diện tích đất còn lại, khi đổ ban công phía sau thì hiện trạng lúc đó chỉ là khoảng hẻm trống có đường mương nước, không ai quan tâm và không ai tranh chấp gì, lúc đó nóc nhà của bà Ban chưa cặp sát góc nhà của gia đình ông như hiện nay.
Năm 2000, ông bà xây tiếp phần nhà phía sau, bà Ban dựa theo bức tường trước làm ranh nói vợ chồng ông lấn chiếm. Ông không hứa tháo phần ban công như chị Tý trình bày, tờ cam kết ngày 02-7-2005, ông chỉ cam kết không lấn tiếp phần phía sau chứ không cam kết tháo dỡ phần ban công cũ nên không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2006/DS-ST ngày 14-8-2006, Tòa án nhân dân quận 7, thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
Buộc ông Lê Ngô Sơn, bà Trần Thị Nho phải tháo toàn bộ phần ban công tầng 1, mái che bằng bê tông phía trên và vách tường dọc theo ban công, tại phía bên cạnh nhà 937 Trần Xuân Soạn, khu phố 3, phường Tân Hưng, có diện tích chiều dài 1,2m ngang cạnh tiếp giáp với tường là 0,6m, cạnh cuối ban công là 0,76m, tổng cộng 0,8m2, tại vị trí số 12 theo bản vẽ ngày 05-5-2006 của Trung tâm đo đạc bản đồ Sở Tài nguyên và Môi trường, để trả lại toàn bộ phần không gian đã lấn chiếm cho nguyên đơn.Thời gian tháo dỡ trong vòng 07 ngày kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật.Ghi nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn không yêu cầu ông Sơn bít lại các cửa sổ, ông Sơn cam kết không xả rác sang nhà bà Ban.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 25-8-2006, ông Sơn kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 1312/2006/DS-PT ngày 14-12-2006, Tòa án phúc thẩm quyết định: Sửa một phần bản án sơ thẩm.
Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn.
1. Xác định ông Lê Ngô Sơn và bà Trần Thị Nho đã xây dựng phần ban công tầng 1, mái che bằng bê tông phía trên có phần không gian đã lấn chiếm sang phần không gian (vuông góc với mặt đất) trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp nguyên đơn.
Chấp nhận sự tự nguyện của ông Lê Ngô Sơn, ông Lê Ngô Sơn và bà Trần Thị Nho có trách nhiệm thanh toán trả cho bà NguyễnThị Ban và gia đình bà Ban số tiền trị giá quyền sử dụng đất là 17.000.000đồng.
2. Giao cho ông Lê Ngô Sơn và bà Trần Thị Nho sử dụng phần đất đã lấn chiếm có diện tích 1,2m x (0,6m + 0,76m)/2 = 0,815m2.
3. Các ông bà Lê Ngô Sơn, bà Trần Thị Nho và bà Nguyễn Thị Ban có trách nhiệm liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh lại phần diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo quy định.
4. Ghi nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn không yêu cầu ông Sơn bít lại các cửa sổ, ông Sơn cam kết không xả rác sang nhà bà Ban.
Ngoài ra Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí và nghĩa vụ phải chịu do chậm thi hành án.
Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Ban có đơn khiếu nại theo thủ tục giám đốc thẩm không đồng ý nhận tiền mà buộc ông Sơn phải tháo dỡ phần ban công đã lấn chiếm.
Việc giải quyết của tòa có phù hợp với quy định của PL hiện hành không. Chỉ ra căn cứ pháp lý mà tòa dựa vào đề giải quyết.
Luật sư trả lời:
Căn cứ theo quy định tại Điều 265 Bộ luật dân sự về Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản thì:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách”.
Như vậy, theo quy định trên thì người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Do đó, việc Ông Sơn và Bà Nho (hàng xóm) không có quyền xây dựng lấn sang không gian thuộc ranh giới thửa đất của nhà Bà Ban mặc dù Bà Ban không xây nhà cao lên phần không gian đó. Việc xây dựng lấn chiếm sang phần không gian thuộc ranh giới đất của Ông, bà Sơn, Nho là vi phạm trong quản lý nhà ở.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm a, khoản 4, Điều 52 Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở thì Ông, bà Sơn, Nho còn vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở.
“4. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân vi phạm một trong các hành vi sau đây về quản lý nhà ở:
a. Lấn chiếm nhà ở, lấn chiếm không gian xung quanh hoặc sử dụng nhà ở trái mục đích quy định”.
Bên cạnh hình thức xử phạt này Ông, bà Sơn Nho còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục tình trạng ban đầu, thực hiện đúng các quy định về quản lý và sử dụng nhà ở. (Khoản 5, 6 Điều 52 của Nghị định trên).
Như vậy, việc Tòa án phúc thẩm quyết định Chấp nhận sự tự nguyện của Ông Sơn và Bà Nho có trách nhiệm thanh toán cho bà Ban và gia đình Bà số tiền trị giá quyền sử dụng đất là 17 triệu đồng là không đúng và không có căn cứ pháp lý vì trong trường hợp này chỉ áp dụng khi được sự đồng ý của Bà Ban tức là 2 bên có thỏa thuận.
Để được hướng dẫn chi tiết hơn về trường hợp này, xin mời quý vị qua trực tiếp trụ sở Hãng Văn phòng Luật Newvision Law theo địa chỉ:
----------------------------------------------
Hãy liên hệ Luật Sư để được tư vấn miễn phí
Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn - Đoàn Luật Sư Hà Nội
Địa chỉ: Số 9,Ngách 6A ,Ngõ 6 ,Đường Phạm Văn Đồng ,Q.Cầu Giấy,TP.Hà Nội
Hotline: 0985 928 544
Hỗ Trợ 24/7 : Skype : nguyendat235 & yahoo : luatsutraloi1
Email: hanoi@newvisionlaw.com.vn