Newvision law

Nhầm lẫn trong áp dụng pháp luật

10/14/2015 4:26:40 PM

Người sử dụng đất có hành vi lấn, chiếm đất "kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau” thì mới không được cấp Giấy chứng nhận và bị thu hồi toàn bộ diện tích đất “do lấn, chiếm.

 

Câu hỏi:

Trên mảnh đất diện tích hơn 800 m² được sử dụng hơn 50  năm nay, gia đình ông T. (bác ruột tôi, năm nay đã ngoài 80 tuổi)  xây dựng nhà để ở (hiện nay 4 hộ đang sinh sống) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ năm 1961 bằng “Văn tự bán đất và ao” lập tháng 11/1961. “Văn tự bán đất và ao”  này đã được UBND xã (thời điểm ấy gọi là UBHC) chứng nhận. Năm 1999, Nhà nước mở rộng đường, thu hồi 77 m²  đất phía trước nhà, mặt giáp quốc lộ. Cùng thời gian đó, khi thực hiện dự án làm khu tái định cư, gia đình ông T. bị thu hồi tiếp 214 m ² đất. Diện tích đất còn lại 560 m² nằm trong khuôn viên nhà ở được ông và các con cháu xây dựng trong những năm từ 1961 đến 1996 tiếp tục được được gia đình sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Nay UBND xã cho rằng một phần diện tích đất phía sau nhà ông bác tôi (khoảng 60 m²) là “đất lấn chiếm” nên ra quyết định cưỡng chế phá dỡ phần công trình làm trên "đất lấn chiếm" đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính gây ra nhằm thu hồi (không có quyết định của cấp có thẩm quyền, không bồi thường) phần đất mà chính quyền gọi là “đất lấn chiếm” để giao cho một doanh nghiệp  kinh doanh. Theo quyết định này thì ông T. đã có hành vi vi phạm: Xây dựng công trình không có giấy phép trên đất lấn chiếm (đất nông nghiệp giao theo Nghị định 64/CP), vi phạm quy định tại điểm b, khoản 02 điều 11 của Nghị định số 23/2009/NĐ-CP).

Quyết định của chính quyền đối với ông bác tôi có đúng không?

(Nguyễn Xuân Thành, huyện Thanh Trì, Hà Nội)

 

Trả lời:

Chào bạn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến công ty Luật Newvision. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003, điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 18 Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, thì hộ gia đình ông T. đủ điều kiện được cấp Giấy CNQSD đất đối với diện tích nhận chuyển nhượng từ năm 1961 (trước 15/10/1993) được UBHC xã chứng nhận.

Gia đình ông T. sử dụng đất và xây dựng nhà ở trên đất này vào những năm từ 1961 đến 1996, trong khi căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 15 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP: người sử dụng đất có hành vi lấn, chiếm đất "kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau” thì mới không được cấp Giấy chứng nhận và bị thu hồi toàn bộ diện tích đất “do lấn, chiếm" (Thậm chí, theo quy định mới tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, thì người sử dụng có hành vi lấn chiếm đất hoặc đất được cấp trái thẩm quyền nhưng nay phù hợp quy hoạch sử dụng đất, thì vẫn được xem xét cấp Giấy CNQSD đất; người được cấp “sổ đỏ” có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ).

Như vậy, áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc khôi phục tình trạng ban đầu để thu hồi đất đang được gia đình ông T. sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ trước 1/7/2004 là không đúng quy định của pháp luật. Cần lưu ý, Luật đất đai không gọi người sử dụng đất ổn định từ trước 1/7/2004 là “người lấn chiếm đất” mà gọi là “người đang sử dụng đất ổn định” để cấp Giấy CNQSD đất cho họ, bồi thường thỏa đáng khi đất họ đang sử dụng bị thu hồi. Đối với trường hợp này, việc thu hồi đất phải theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định và cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định là UBND cấp huyện.

 Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, khôi phục tình trạng ban đầu (với mục đích thu hồi đất), nhưng chính quyền căn cứ điểm b, khoản 2 điều 11 Nghị định để xử lý về hành vi “xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị” là nhầm lẫn trong áp dụng pháp luật. Bởi vì, hành vi gia đình ông T. “xây dựng nhà ở” xảy ra trong những năm từ 1961 đến 1996, tức là xảy ra trước khi Luật Đất đai 2003 và Luật Xây dựng có hiệu lực thi hành (1/7/2004) nên không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định 23/2009/NĐ-CP. Việc xử lý công trình xây dựng trước 1/7/2004 không phù hợp với quy định của Luật Xây dựng (ví dụ: công trình xây dựng trên đất lấn, chiếm; công trình xây dựng không phép...) được quy định tại Điều 121 Luật Xây dựng, Quyết định 39/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ./.